Адрес: Садовническая ул., 82, стр. 1 и 4
Проектные организации: «Попов и Архитекторы», «Проект-Сервис 1»
Архитектура: Михаил Леонов, Александр Найденов, Тамара Смирнова, Н.Чебыкина, О.Назаренко («Проект-Сервис 1» ), Олег Попов, Мария Свирина («Попов и Архитекторы»)
Генпроектировщик: Олег Попов, Мария Свирина, Ксения Скороход, Елена Галкина, Иван Свирин, Илья Наволочный, Владимир Маковецкий (ГИП)
Конструкторы: Маргарита Усинская, Ольга Захарова, Нина Волкова, Г.Бибиков, И.Мельникова 
Инженерия: «MEP-Engineering»
Заказчик: ЗАО «Форум Девелопмент»
Подрядчики: «Аустру Бау», «Техноком»
2001 - 2006

наше мнение

С автором этого комплекса мы чуть не поругались. Собираясь публиковать его в журнале "Штаб-квартира", я полагал, что большой картинкой должен быть вид с Садового кольца: потому что с этой стороны здание все уже знают и отсюда оно красивое. Архитектор же настаивал на дворовом фасаде: потому что оттуда его никто не знает и там оно необычное. Сознаюсь, что отстаивал свое мнение, не видя двора. Увидав же – был потрясен и согласился. Хотя и по первой части мнения своего не переменил.

Потому что с Садового дом все равно хорош чрезвычайно. Да, его композиция раскладывается вроде как элементарно. На любой вопрос типа «а почему так» ответ находишь без подсказки. Скруглен – потому что из участка нужно было выжать максимум. Цвет терракотовый – потому что напротив бурая громада «Красных холмов». Внизу подсечен колоннадой – потому что полагается «открыть» офисный комплекс городу, сделать хоть что-то для людей, а не оставлять его неприступной крепостью для своих. Аттиковый этаж стеклянный – чтобы зрительно облегчить массу дома. Козырек – чтоб перекликаться с первой «Авророй», той, что вдоль реки. Угловой объем в стекле – потому что там самые выигрышные виды. Вход в здание и следующий за ним атриум расположены по косой – потому что геометрия участка такова. Ну и т.д.

Весь этот расклад – чистая математика. Характерно, что ровно так все было и в предыдущем проекте, сделанном для этого места – знаменитой «Домне» Алексея Козыря. Другое дело, что знаменитым тот проект сделала суперрадикальная отделка: предполагалось, что дом будет абсолютно черным (да еще из запатентованного Козырем черного бетона) с «тлеющим» внутри красным атриумом, который перекликался бы смыслово с фабричной трубой. «Заказчик, - комментировал Козырь, - просил создать образ здания в пугающей индустриальной среде, но сам испугался. А зря. Сильная вещь получилась». Вещь действительно была сильная, но и заказчик испугался не зря. Представить сейчас на этом месте груду черного бетона – невозможно. Потому что и среда уже не «индустриальная», и труба из фабрично-кирпичной превратилась в нечто среднее между Эйфелевой башней и Шуховской.

Утрата местом былой «индустриальности» - не только объективная перемена к лучшему, но и субъективная заслуга новых авторов. Сначала они тщательно переделали  Краснохолмский камвольный комбинат в офисный центр «Аврора I» (сохранив при этом уникальные пространства цехов), а затем придали «Авроре II» какой-то почти берлинский лоск. Необычный облик фасада – это керамика (не керамогранит!) немецкого завода NBK. В Москве такой еще не было, а вот на Потсдамер-плац ее полно, и вообще это любимый материал Ренцо Пиано. Двухэтажный стеклянный аттик – вещь тоже непривычная, а дуга козырка придает ему редкостную  стильность. Прорезь входа режет дом поэкспрессивней, чем было у Козыря, а четкое разделение объемов на речной (стеклянный, кубический, низкий) и городской (каменный, скругленный, высокий) не только логично, но и эффектно. То есть, алгебра повсеместно чем надо поверена.

И при все при этом – главное не здесь. Главное, как выяснилось, во дворе. Который вовсе и не двор никакой, а настоящая площадь Сан-Марко. Трапецевидный план, строгие стильные фасады из серой керамики разных оттенков, в уголку – кампанилла, в которую преобразилась та самая труба, да еще вода в арке плещется. Площадь громадная, полгектара, вымощена изобретательно, в центре, над въездом в паркинг, будет шапка зелени, а здание котельной прикроют гнутые зеркальные стекла. Сан-Марко в хай-теке – это сильно, не слабее, чем «Домна» Козыря. Обидно одно – что все это эксклюзив для избранных. Хотя и по масштабу, и по приятности это настоящая городская площадь. Остается надеяться, что когда-нибудь в Москве кончится паранойя безопасности, и мы сможем мирно попивать здесь граппу или хотя бы кофе. Тем более, что и «Кофемания» на первом этаже уже запланирована.

Николай Малинин. ХАЙ-ТЕК НА САН-МАРКО. «Штаб-квартира», 2006, № 6 (46)

мнение архитектора

Девелопер Владимир Зубрилин:

- От подавляющего большинства застройщиков Forum отличает удивительная нежность по отношению к исторической среде. Что стоит за этой деликатностью – искренняя любовь к старой Москве, восприятие истории как части современности или тонкий расчет на благорасположение охранных инстанций?
- Мы всегда старались проектировать здания, которые будут удачно вписаны в окружающую среду. У нас было немало интересных предложений, от которых мы отказывались в связи с тем, что те экономические показатели, которые делали проект рентабельным, предполагали гиперзастройку. Но в результате нам не стыдно за построенное, а для нас важно быть в ладах с совестью. А в долгосрочной перспективе коммерческая судьба наших проектов кажется мне даже более удачной, чем тех, которые построены на сиюминутных соображениях.
- В каждом вашем проекте эта забота о будущем сочетается с мыслью о прошлом. «Аврора» была уникальным по тщательности опытом обращения с исторической средой. Все ценное было сохранено и творчески отреставрировано, а новое - не испортило общего духа.
- При этом мы серьезно рассматривали по меньшей мере четыре разных стилистических концепции! Был вариант «замоскворецко-купеческий», был «палладианский» вариант Дмитрия Бархина и был «сталинский» - холодный и строгий… Но в итоге родился образ, сочетающий в себе исторический колорит и присутствие современного дыхания жизни.
Рождалось все это не быстро, не просто – в сомнениях и мучениях. Увы, далеко не всегда у застройщика есть желание и возможность тратить столько времени на продумывание и поиск вариантов, как было в этом случае. Отчасти нам повезло: проект имел правовую основу, которая позволяла нам не торопиться.
- Вывод девелопером промпредприятий с покупкой их территории сопровождается, как правило, полным сносом всего существующего. Однако, именно сохранение фрагментов старого в «Авроре» придало этому проекту редкий и оригинальный вкус.
- Да, к сожалению, довольно часто арендаторы предпочитают здания с новой архитектурой. Не все могут по достоинству оценить шик нахождения в исторической застройке. К счастью, на «Авроре» она была очень комфортной: высокие потолки, большие окна, широкая сетка колонн промышленного здания, которая позволяет иметь удобные планировки. Но часто исторические здания бывают крайне неудобны для пользователя: маленькие окна, толстые стены, много маленьких кабинетиков при большой ширине темного коридора. В таком случае конфликт между потребностями современного офиса и сохранением  старины весьма серьезен.
- Однако, «накладные» декорации «Эрмитаж Плаза» кажутся результатом конфликта совсем не со стариной… Естественность присутствия «старого» в «Авроре» и искусственность его здесь очень бросаются в глаза…
- Не соглашусь. Историческая ценность «Авроры» и «Эрмитажа» была очень разной. В «Авроре» было что сохранять, а в «Эрмитаже», кроме того фасада, других ценных элементов просто не было.

ВЛАДИМИР ЗУБРИЛИН: «ДЛЯ НАС ВАЖНО БЫТЬ В ЛАДАХ СО СВОЕЙ СОВЕСТЬЮ». Совладалец Forum Properties – о девелопменте как архитектуре.
Интервью Николая Малинина. Журнал Made in Future, 2008, № 3 (5)

мнение критики

Ксения Аксельрод:

Появление на месте старого завода офисного комплекса было заложено в концепцию развития этой части центра столицы уже давно, если так можно сказать про рубеж тысячелетий. В марте 2001   года правительство Москвы приняло постановление №214-ПП «О поэтапной реабилитации территории АОЗТ «Краснохолмский камвольный комбинат». Проект предполагал освоение периметра квартала, увеличение его плотностных и высотных параметров и сохранение обширных внутренних пространств. Главная идея бизнес-парка заключапась в том, что арендаторы получали не только площадь на этаже, но и право на использование всей территории комплекса. Такое качество объекта последовательно проводили в жизнь заказчики и девелоперы - компания Forum Properties.
 
Реализация столь масштабного проекта предполагала три очереди строительства и была рассчитана на несколько лет. Работы начались в 2000 с вывода предприятия за город. В 2001-2002 годах была построена первая очередь бизнес-парка. В 2003-2005 закончили вторую. Сейчас ведется работа над третьей очередью комплекса.

Архитектура «Аврора Бизнес Парка» разнообразна и не подчинена определенной стилистике. К ней не привяжешь ярлыков «минимализма «хай-тека» или довольно распространенной сегодня «крепкой современной архитектуры» с отсылкой к не менее актуальному сейчас конструктивизму. Здесь можно найти сохранение форм и пропорций исторической застройки квартала. Первая очередь «Авроры» создавалась, в основном, как реконструкция. Часть оригинальных строений была сохранена. По чертежам и обмерам восстанавливались отдельные утраченные элементы. А надстроенные стеклянные этажи появились скорее как демонстрация современных строительных технологий, нежели как основная тема.

На втором этапе формирования комплекса «Авроры» было возведено несколько новых зданий. В результате появилось нестандартное архитектурное решение второй очереди: все корпуса не только различаются по объемно-пространственному решению, но и получили «разные лица». Главный блок, выходящий на Садовое кольцо, - ярко-терракотовое здание с эффектно скругленным углом, невесомыми стеклянными плоскостями и ажурными стальными конструкциями. Протяженное здание по Садовнической улице превратилось в своеобразного двуликого Януса. Своим внешним фасадом оно отсылает зрителей к традиционной архитектуре застройки старой части города. А его внутренний фасад подчеркнуто современен и построен на четком ритме окон и фасадной отделочной плитки. Третий, как бы спрятанный в глубине комплекса блок продолжает эту монохромную тему, но отличается высотой и пропорциями.

Главное архитектурное достижение «Аврора Бизнес Парка» - внутренняя площадь. Это логический центр всего объекта. А расположенное в центре площади здание котельной с брутальной стальной трубой - доминанта комплекса. В противовес привычному сегодня максимальному использованию территории идея откровенного «разуплотнения» среды кажется смелой и нестандартной. Пять тысяч замощенных квадратных метров, не занятых ничем (даже автостоянкой!) задуманы как место для релаксации. Законы городского бизнес-объекта предлагают новые формы уюта - без деревьев и клумб. Сегодня это пространство может показаться аналогией конвейера из чаплинского фильма «Новые времена». Но уже завтра атмосфера изменится. Здание котельной будет покрыто криволинейной зеркальной оболочкой. И блики отраженного света заиграют на каменной площади, давая глазам, уставшим от бесконечных цифр на экранах мониторов, возможность отдохнуть, а их обладателям - помечтать об игре света на морских волнах в закатных лучах.

«Аврору» можно назвать своеобразным словарем строительства в центра крупного города. Здесь есть все: компромиссы с охраной памятников, воссоздание и виртуозная реконструкция, строгий баланс коммерции и эстетики, множество инженерных вопросов, которые последовательно решались и влияли на проект; сложнейший, с точки зрения коммуникаций, участок. В процессе строительства первой очереди много сил было потрачено на работы по укреплению конструкций старого цеха, который хотели сохранить разработчики проекта. Кропотливая «штопка» старого здания с помощью осторожно засверленной арматуры и специального связывающего раствора позволила сохранить и оригинальные простенки, и отдельные элементы декора. 

Старый тоннель, соединяющий территорию комбината с водосборным каналом, привлек не меньше внимания. Под реконструируемым корпусом оказался колодец, который необходимо было сохранить. Для решений проблемы потребовались неоднократные исследования, съемки, привлечение водолазов и 4 корректировки проекта.

Вторая очередь тоже принесла немало сюрпризов. Десятиэтажный корпус со стороны Садового кольца был призван решить тему главных ворот в новый квартал. Но от сквозного прохода на территорию бизнес-парка проектировщики отказались. Логичное, на первый взгляд, решение нарушило бы оптимальную планировку нижних этажей корпуса. Выбирая между красотой и коммерческой функциональностью, создатели проекта отдали предпочтение второму.

Замена трубы над центральной котельной - тоже серьезное решение. В первоначальных вариантах проекта оригинальная кирпичная заводская труба над котельной сохранялась. Ее рассматривали как историческую реплику в новом комплексе. В процессе работ стало очевидно, что пропорции трубы не гармонируют с общими масштабами бизнес-парка. К тому же все здание котельной требовало реконструкции и модернизации. В результате появилась новая металлическая труба, ставшая идеологическим и композиционным центром всего комплекса.

Для реконструкции котельной пришлось разработать специальное перекрытие: кессонную систему балок высотой всего 30 см. Конструкторы отказались от обычных ферм из-за их большого сечения. Они хотели уменьшить общую высоту котельной, чтобы не портить вид на площадь для арендаторов первых этажей.

В подвале корпуса на Садовнической улице сохранилась действующая насосная станция. Остановить работу системы было невозможно. Чтобы построить на этом участке семь этажей нового здания, пришлось укреплять все контуры подвала, усиливать фундамент.

Под внутренней площадью комплекса скрываются подземный паркинг и большая часть инженерных коммуникаций объекта. Это не только функционально выверенное решение, но и своеобразная страховка для уникального пространства. Застраивать территорию с таким наполнением технически сложно и потому невыгодно.

Неожиданные проблемы и оригинальные решения всегда сопутствуют строительству объектов такого масштаба. Третья очередь бизнес-парка едва ли станет исключением из этого правила. В основе третьей части комплекса лежит идея плотной, в противовес планировке второй очереди, застройки с узкой улочкой между блоками. По мнению архитекторов, восприятие фасадов третьей очереди будет иным, нежели первых двух. В затесненном пространстве возникнет ситуация «окна в окна». Это внесет изменения в работу над объектом. В рамках уже проверенной на второй очереди фасадной системы здесь появится много специально разработанных деталей, рельефная плитка, шире станет цветовая палитра.

Сегодня ведутся разговоры о возможном строительстве четвертой очереди комплекса. Но перспективы ее пока неопределенны. Появление еще: одной части бизнес-парка будет коммерчески эффективно, если девелоперы получат соседний участок по набережной, цена которого очень высока. Необходимость окупить эти вложения потребует строительства большого количества квадратных метров. Это повлечет появление сложных объемно-пространственных решений, которые придется увязывать с уже существующей композицией. «Аврора Бизнес Парк» - действительно уникальный объект. Здесь идеи оптимизации и одновременного разуплотнения как бы компенсируют друг друга. Стремление к максимальной функциональности и оптимизации пространств определили планировочные решения всех зданий комплекса. В этом, собственно, и состоит новый подход к проектированию. Он был опробован на первой очереди, а на второй реализован в полной мере. В работе над проектом участвовали брокеры и маркетологи. Проводились  многочисленные исследования потребностей рынка. Все параметры объекта, будь то высота потолка или длина коридора, тестировались с точки зрения удобства, адекватности запросам современного арендатора. Ширина зданий, высота проездов, размеры лотов внутри корпусов регулировались не только по СНиП, но и по товарной актуальности. В ситуации, когда многие объекты продолжают строить по традиционным схемам, «Авроры Бизнес Парка» эта политика стала одним из важнейших преимуществ на столичном рынке офисной недвижимости. Детальное просчитывание планировки в угоду функции и коммерции, не менее, позволило создать интересные объемные решения и пространства. Архитекторам была предоставлена возможность работать не только с квадратными метрами здания, но и с «воздухом», создавая открытую свободную территорию - место общения и отдыха.

Ксения Аксельрод. РАЗУПЛОТНЕНИЕ СРЕДЫ. ARX, 2005, № 5 (6) 
http://arx.building.su/magazine/arx6_cont_3.shtml

Константин Савкин:

[…] Архитектурный образ и функциональная структура объекта — свидетельство передачи функции от производственной, фабричной к офисно-деловой. В данном случае новый главный корпус воспринимается как последнее детище камвольной фабрики, результат её самовоспроизводства. И новые фабричные трубы по-прежнему зовут к станкам-компьютерам сотни трудящихся и порождают некоторые вопросы. Надо ли сохранять на реконструируемой территории пресловутый «дух места», если он заведомо отчуждается вынесением породившей его функции (в данном случае — ткацкой фабрики)? Но он уже сохранен и даже усилен — в трубах-колоннах верхнего яруса главного, парадного здания квартала, в его красноватой кирпичности, отвечающей старой фабричной постройке на другой стороне Водоотводного канала. В крупной масштабности, повторяющей столь же фабричную, если не крепостную новую архитектуру многофункционального комплекса «Красные Холмы» (когда-то тоже отдавшего дань месту по другую сторону Садового Кольца).
[…] Одним из продуманных и современных решений стала принятая в международной практике глубина офисных помещений до 18 м при высоте помещений 3,1 м в чистоте. Совместными усилиями был найден приемлемый вариант для размещения автомобильных парковок в условиях сложной гидрогеологической ситуации и невозможности эффективного использования подземного пространства. Подземная двухъярусная стоянка под двором и новыми корпусами будет дополнена многоуровневым гаражом в северной части квартала. Сооружения инженерной инфраструктуры, включая диспетчерскую, тепловой пункт, трансформаторную подстанцию и газовую котельную, были сведены в единый внутриквартальный комплекс.
И все же, чему сегодня вторит обновленная хай-теком труба котельной (звучащая прежним фабричным духом, хотя и заменившая кирпичную, потемневшую от времени предшественницу)? Судя по кружеву конструкций — далекой старой Шуховской башне, но, вероятно, и новой, той, что поближе — гостинице-небоскребу в «Красных Холмах». Интересно, что вся фабричность квартала когда-то попала в чужеродное, напоминающее о природе топонимическое окружение Садовнических — улицы, переулка и набережной (между Зверевым мостом, построенным в 1930 г. по проекту архит. И. А. Француза и инж. Н. Я. Калмыкова и мостом Малым Краснохолмским). Теперь, наконец, можно будет увидеть подтверждение этого садовничества в озеленении и благоустройстве обновляемого квартала. […] С противоположной стороны квартала, на Садовнической набережной новые архитектурные вставки из «старого» кирпича свидетельствуют о разновременности объединенных частей постройки. Им вторят уже откровенно металлические модерновые козырьки и лаконично оформленные (вернее — не оформленные) оконные проемы верхних достроенных этажей. Единый цвет и ритм решают здесь задачу архитектурной консолидации.
Современный облик квартала — итог непростых хозяйственно-экономических мероприятий, составивших предваряющую часть архитектурной эстафеты. Дело в том, что формирование делового центра означало не заполнение хозяйственного вакуума, а вытеснение на тот момент вполне жизнеспособного, действующего производства, насчитывавшего более 800 сотрудников. В результате довольно сложных, согласованных мероприятий, проведенных городскими властями и девелопером, компанией Forum Properties, производство со 150-летней историей, игравшее значительную роль в промышленной инфраструктуре города, было переведено в промзону Лосино-Петровского, к северо-востоку от столицы, где расположено аналогичное производство. Весь этап эстафеты по переводу текстильного производства занял три года и стал примером благополучного (к сожалению, пока не популярного) разрешения хозяйственной проблемы. Для архитекторов эстафетный характер реализации объекта проявился не только в очередности строительства, повлекшей за собой традиционные корректировки первоначальных решений. К самым заметным можно отнести повышение этажности 2-й очереди от первоначальных восьми до десяти надземных этажей, а также расширение корпуса внутрь квартала на 7 метров (в отличие от планировавшихся ранее 3-х).

Константин Савкин. ПОЛНОТА РЕКОНСТРУКЦИИ: АРХИТЕКТУРНАЯ ЭСТАФЕТА НА САДОВНИЧЕСКОЙ УЛИЦЕ. «Архитектурный вестник», 2006, № 5 (92)
Полностью текст здесь:
http://archvestnik.ru/ru/magazine/297/